根据不同情况调整租赁协议是双方协商有利条款的主要因素之一。但已经打破了现状，促使行业参与者重新调整战略并想出创造性的解决方案。第一太平戴维斯副董事长兼首席多元化官丽莎戴维森告诉商业地产执行官说：“在之前，灵活性是关键，现在它甚至更加夸张。 ” “房东准备好满足租户在提供或授予终止选择权或让租户随意使用津贴方面的灵活性需求。”
Morris, Manning & Martin 的合伙人 Bonnie Hochman Rothell 表示，灵活性是新的流行语，租户和房东都希望在他们的租赁协议中包含这个条款。在进一步暂停驱逐的情况下，房东需要保护，而大多数租户正在寻求避免长期承诺。
强调让步
在寻找租赁义务的解决方案时，房东和租户都必须满足重返办公室的问题。
戴维森观察到，对于房东来说，这导致需求不足，这导致他们同意为愿意签署租约的人提供大笔特许权。
对于租户来说，难题一直是是否要利用当前的市场。根据 Native Realty 首席执行官 Jaime Sturgis 的说法，具有这种信心的租户正在利用不确定的市场来谈判长期租赁并锁定更优惠的租金。
“租户必须对他们的决策充满信心，然后才能搬到新空间或承诺长期租赁，”戴维森指出，并强调以远程劳动力为主的租户可以利用时间。
一些房东愿意允许租户搬入新的空间，直到明年或后一年才开始支付租金，这有帮助，具体取决于租期。戴维森说：“现在，房东正在寻求让任何新租户进入他们的空间，即使是在规格套件中或提供短期租赁。”
同时，房东还希望确保租约精心设计和可执行。斯特吉斯说：“房东想知道租户是否有充分的抵押品，并亲自与一个价值可观的实体保证租约。”
双方共赢
Hochman Rothell 表示，在为重新谈判过程建立框架时，租赁关系最好被视为长期合作伙伴关系，他强调基于信任和合作伙伴关系的合作可能对业务关系最有用。
“各方可能都需要做出让步，而创造性的方法将是最有效的，”她解释说。例如，她指出了为换取对某些延期付款的宽恕而提供的租赁延期和租金升级条款。
根据戴维森的说法，当租户向房东提供延期时，一个双赢的情况可能是，作为回报，可以确保近期减少甚至归还一些未使用的空间。
Crosbie Gliner 的合伙人费尔南多·兰达 (Fernando Landa) 表示，对于在健康危机最严重时期到期的租金，许多房东同意推迟这些义务，租户被要求“在 6 到 36 个月内偿还延期的租金” Schiffman Southard & Swanson，指出。
降低风险
由于不确定性仍然迫在眉睫，从法律角度来看，最大的挑战之一是解决未来潜在的封锁风险。Landa 表示：“如果租户因此类措施而无法充分利用其空间，他们希望得到保护，而随着 风险的降低，房东希望保护他们预期的来自未来租赁的现金流。”
为了减轻此类风险，不可抗力条款尤为重要，因为当自然和不可避免的灾难阻止合同各方履行其义务时，这些条款可以提供救济。
“如果不可抗力条款包括这样的例外情况，房东将具有优势，而如果不可抗力不包括这样的例外情况，租户将处于非常有利的地位，”兰达说。
据 Sturgis 称，在租赁业务中断条款和不可抗力方面发生了许多变化。对于租户来说，目标是确保他们“如果或国家批准的封锁禁止他们经营业务，他们就不会支付租金”。
另一方面，房东仍需承担成本义务，例如房地产税、保险、维护、抵押贷款和偿债覆盖率。“我们通常会找到共同点，即如果发生这种情况，租金会以某种形式减少或减少。但是，三重净费用将继续到期应付，”他解释说。
虽然在健康危机之前，大多数不可抗力条款都不够具体，无法涵盖等事件，但 之后的不可抗力条款可能会变得更加详细，以涵盖更广泛的意外事件。Hochman Rothell 认为，这些规定有必要明确说明不可抗力事件并不能免除租户在到期时支付租金或其他费用的义务。
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